內(nèi)地公募REITs發(fā)行！不買房，也能收個(gè)租

5月的最后一天，國(guó)內(nèi)第一批公募REITs，開放申購(gòu)了！

REITs，全稱Real Estate Investment Trusts，中文名叫房地產(chǎn)投資信托基金。

本質(zhì)上還是基金，不過底層資產(chǎn)是房地產(chǎn)類物業(yè)。說(shuō)白了，就是把房地產(chǎn)證券化。

而且合法！

不過星球君建議大部分人先觀望，不用急著參與。

后面我們來(lái)詳細(xì)講講原因……

其實(shí)REITs在海外市場(chǎng)早已存在。

過去30年，美國(guó)REITs的年化回報(bào)率在12%左右，跟大盤標(biāo)普500的收益率差不多。

底層的資產(chǎn)標(biāo)的也豐富，可以是物業(yè)、工業(yè)、酒店、住宅，甚至可以是監(jiān)獄。

但到了我們這，明確規(guī)定，不能包含住宅和商業(yè)地產(chǎn)（商鋪、公寓等）。

國(guó)內(nèi)首批上市的，一共有9個(gè)產(chǎn)品：

可以看到，首批REITs還是以穩(wěn)為主。

1、集中在六大行業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、水電氣熱、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理、信息網(wǎng)絡(luò)。

2、主要在六大區(qū)域。京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲。

都是一些現(xiàn)金流比較穩(wěn)定的傳統(tǒng)項(xiàng)目，

比如買了高速公路的REITs，就相當(dāng)于參與投資建設(shè)了這條高速公路，擁有它的分紅權(quán)。

之后這條高速收到的過路費(fèi)、廣告費(fèi)越多，我們拿到的分紅就越多。

這些資產(chǎn)，主要的收益來(lái)自——

• 收的租金或者過路費(fèi)，日常運(yùn)營(yíng)收益。

• 資產(chǎn)本身價(jià)值增加。

不過跟海外的REITs相比，由于高利潤(rùn)的項(xiàng)目（住宅、商業(yè)地產(chǎn)）被排除在外。

所以賺錢效益，自然差一些。

那國(guó)內(nèi)的REITs的收益，大概能到多少呢？

產(chǎn)業(yè)園的分紅，預(yù)計(jì)會(huì)在4%左右。比如張江REITs預(yù)計(jì)2021、2022的現(xiàn)金分紅在4.74%、4.11%。

高速高路為例、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電，分紅預(yù)計(jì)在6%-12%之間。

整體來(lái)看，收益率預(yù)計(jì)在4%-8%左右。

風(fēng)險(xiǎn)呢，處于股票和債券之間 → 債券＜REITs＜股票。

適合中低風(fēng)險(xiǎn)偏好的人。

另外，要注意的是，它的封閉期長(zhǎng)。

在20年到99年不等。當(dāng)然，在場(chǎng)內(nèi)可以轉(zhuǎn)手，不過前提是有人愿意出更高的價(jià)格買。

不然的話，賣出可能會(huì)折價(jià)一些。

所以，如果只想投個(gè)一兩年的童鞋，不建議選購(gòu)。

如果資金比較充裕，想穩(wěn)穩(wěn)地長(zhǎng)期吃一波分紅，可以考慮。

買REITs有什么好處呢？

1、參與門檻低

場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)，多數(shù)1000元就能參與。在場(chǎng)外，最低100塊就能參與了。（上面表格圖中有基金代碼）

但咱們?nèi)绻肴ベ?gòu)置相應(yīng)的資產(chǎn)，那需要的資金就多了。

比如修建一條高速公路，每公里的造價(jià)都是億元起步。

2、流通性相對(duì)較好

REITs基金，如果不想繼續(xù)參與了，也可以把自己的份額轉(zhuǎn)讓給其他人。

（需要在場(chǎng)內(nèi)購(gòu)買，才能轉(zhuǎn)讓。）

而在現(xiàn)實(shí)中，我們想轉(zhuǎn)讓大型資產(chǎn)，周期都比較長(zhǎng)。

3、安全性較好

畢竟都是機(jī)構(gòu)把關(guān)，挑出來(lái)的優(yōu)秀選手。

質(zhì)量還是有保證的。

而且，也不怕有什么貓膩，有監(jiān)管盯著，REITs90%的利潤(rùn)，都要拿出來(lái)分紅。

不過，星球君還是要再提醒一句。

想買它的朋友，不用著急，因?yàn)檫@么火爆的產(chǎn)品上線，一般都有一定溢價(jià)。

咱們等著熱度退一些了，蹲一波低價(jià)不香嗎？